Кoррeспoндeнт «КП» в Укрaинe» примeрил нa сeбя рoль пoкупaтeля квaртиры и eдвa нe oстaлся бeз дeнeг.

Казалось бы, нет ничего проще – звони риелторам, выбирай квартиру и покупай. Но на практике я столкнулась с настоящим рассадником аферистов и мошенников.

За обман изрубил квартиру топором

Первая проба, казалось бы достаточно хорошо известное в Житомире агентство. Здесь меня уверили, что документы в порядке, квартира не проблемная, особенно упирая на нотариально оформленную доверенность для продажи. В общем-то это меня и «подкупило».

Но навстречу риелтор Светлана не пришла. Перезвонила за несколько минут до назначенного пояснив, что придет другая девочка, тоже Светлана. Поднявшись в квартиру, я   не знала, что и сказать. Ободранные обои, изрубленная   входная дверь, отсутствие труб, душевой кабинки, умывальника, газовой плиты и изрубленный пол.

- Кто   собственник? И можно ли посмотреть документы?

— Я – племянница хозяина. Доверенность оформлена на меня. Все нормально, — ответила девушка. Через пару часов она прислала на мой электронный адрес копию документа. Тут же позвонила Светлана №1. Приятно защебетав, она просто заполонила мой мозг словами «нотариус», «нотариальные действия», «предварительный договор». А я тем временем читала копию доверенности и вот тебе раз! Документом предусмотрено множество полномочий неизвестному физическому лицу, но никак не той «племяннице Светлане». Самое главное – о продаже ни слова. Наоборот, четко указано: «кроме отчуждения имущества»!

Риелтор все не умолкала и перешла уже к теме «задаток в 1000 долларов» и «агентство».

— Светлана, в доверенности указано, что отчуждение имущества запрещено. Так как же мы можем у нотариуса оформлять предварительный договор о продаже квартиры? И о каком задатке идет речь?- спросила я.

На том конце провода не растерялись и продолжили дальше «обработку» «нотариусом». Даже переключили на директора. Та приятным голоском уверяла, что это не продажа, а всего лишь предварительный договор.

— Просто, чтобы квартира «не ушла» – мы оформим договор у нашего нотариуса, и вы оставите задаток нам. Когда приедет собственник — вы с ним подпишите основной договор. После задатка мы вам даже ключи от этой квартиры можем оставить, — уговаривала меня директор.

- А где собственник квартиры? Если в доверенности указано «кроме продажи», то как нотариус может заверить предварительный договор и с кем? Кому и на каком основании   буду оставлять деньги?

— Хозяин в Германии и чтобы приехать сюда, ему нужны деньги, — объяснила директор.

После услышанного, мне хотелось сообщить о подозрительных действиях риелторов в полицию. Ведь предварительный договор – это подготовительное действие перед составлением основного договора и если в доверенности четко указано, что отчуждение запрещено, то о какой продаже может идти речь?

Понимая, что на уговоры я не поддаюсь, риелтор пообещала уточнить вопрос у юристов и перезвонит. Но звонка я так и не дождалась.

Зато я съездила в дом, в котором мне предлагали купить разгромленную квартиру. Соседи по подъезду охотно поделились сплетнями:

— Сначала какой-то мужчина делал здесь ремонт, а потом пришла жена собственника этой квартиры и сообщила, что она не дает согласия на продажу квартиры и тогда обманутый покупатель изрубил всю сантехнику, двери и пол.

Вот так и закончилось заманчивое предложение: оставляйте задаток, берите ключики от квартиры и делайте ремонт, пока приедет собственник…

Продажа информационных услуг

Следующее агентство действовало по другому принципу. Риелтор Анатолий сообщил, что в продаваемой квартире живут квартиранты. Но это не помеха.

— Вот собственник квартиры и вот документы на квартиру. Будем оформлять задаток, — уверенным тоном сказал Анатолий и потребовал мой паспорт.

На столе я   увидела договор на оказание информационных услуг, в котором исполнителем указано физическое лицо-предприниматель (ФЛП). На просьбу показать уставные документы агентства Анатолий недоброжелательно сказал: «Зачем вам? Оставляйте задаток 500 долларов и подписывайте договор».

- А договор об информационных услугах, какое имеет отношение к задатку?

— Вам нужна квартира? Тогда подписывайте, — ответил Анатолий и приложил к договору для убедительности акты выполненных услуг.

Объясню суть такого обмана: задаток и услуги – это разные действия. Подписав договор об информационных услугах и прилагающиеся к нему акты выполенных услуг, заказчик, а в данном случае — это   я, несет обязательство оплатить услуги исполнителю, т.е. ФЛП Анатолию. Вышеуказанное действие не имеет ничего общего с   задатком, поскольку оформление задатка возможно лишь с собственником квартиры либо его доверенным лицом. Кроме того, такой договор имеет юридическую силу лишь в случае нотариального заверения.  

Таким образом, выманивая у покупателя 500 условных единиц под видом задатка, риелтор получает наличные, а вместо приходного кассового ордера или квитанции об оплате подсовывает договор, об услугах и акты к нему. Причем покупатель «попадает» на деньги дважды: один раз сразу заплатив 500 зеленых без чека, а потом по договору остался должен еще 500 долларов. И если отказаться их платить, риелтор имеет право обратиться в суд, добавив в иск еще и судебный сбор, услуги адвоката, моральный — ущерб.

Похоже таким нехитрым способом Анатолий и промышлял – оказывал информуслуги по одной и той же квартире.

Оплатите чужие налоги

Но все рекорды жадности побил риелтор Иван из соседней Хмельницкой области. Речь даже не о том, что эксклюзивная квартира в хорошем состоянии, оказалась пропахшей грибком с черными от плесени стенами, словно из фильма ужасов. Главное Иван посчитал все мои расходы и сообщил мне сумму на 2500 у.е. больше оговоренной ранее.

— Вы должны еще заплатить 8,5% налогов, — объяснил риелтор.

— Но покупатель при оформлении оплачивает только 1% в пенсионный фонд.

Иван пояснил — у продавца в собственности квартира менее 3-х лет, поэтому придется заплатить его налоги.

— Почему? – настаивала я. — Согласно законодательству продавец, получивший доход, несет обязательство оплаты налога, но никак не покупатель.

— Вы мне будете еще рассказывать кто за что платит? Налог на доходы будете платить вы, — начал грубить Иван.

Далее он предложил оставить задаток в агентстве, кстати, больше, чем в Житомире, но по той же схеме, подсовывая договор об информационных услугах. Собственник квартиры и документы на нее так и остались тайной.   Вот и выходит: либо покупай кота в мешке, либо подари 800 у.е. Ване и назови это задатком. А если все же дело дойдет до покупки, в чем я сомневаюсь то вам еще придется заплатить и за «того парня», т.е. налоги за продавца.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Cоветы юриста на что следует обратить внимание, покупая недвижимость:

• потребовать технический паспорт на жилье и свидетельство на право собственности, в котором указаны собственники. Их может быть несколько и все они должны дать нотариально заверенное согласие на отчуждение имущества;
• попросить продавца предъявить паспорт гражданина Украины и убедиться, что он действительно является собственником продаваемого жилья. Обратить внимание в паспорте на графы «семейное положение» и «дети» — на приобретенное в совместном браке имущество один из супругов должен дать согласие на его дальнейшее отчуждение, если есть дети, то детям родители должны предоставить другое жилье равноценное отчуждаемому;
• проверить у нотариуса, которому вы доверяете, нет ли запрета на имущество или его пребывание в залоге;
• избегать покупки по доверенности, поскольку действие доверенности как документа, подтверждающего полномочия представителя, может быть прекращено в любой момент, в том числе в день совершения сделки о покупке недвижимости;
• любое соглашение или договор между двумя физическими лицами (продавцом и покупателем) заверять ТОЛЬКО нотариально;
• подписывая договор с агентством о продаже недвижимости, проверьте уставные документы на предмет может ли агентство предоставлять риэлтерские услуги;
• до момента заключения сделки не подписывайте с агентством акты о предоставленных услугах и внимательно читайте документы, которые вам предлагают подписать.